马光远：全国家庭平均住房面积超过120平，你拖后腿了吗？
全国家庭平均住房面积超过120平，你拖后腿了吗？
文／马光远
今天继续谈谈房地产的数据问题，数据的不透明是导致中国房地产乱象的主要根源之一。
国家统计局最近发布的文章显示： 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%，年均增长分别为2.7%和5.4%。
对于人均住房建筑面积40.8平米这个数字，很多人吐槽被“平均”了。按照这个数据，一个三口之家，平均居住面积应该超过了120平米，很多人觉得自己拖了后退。
令我比较意外地是，国家统计局对大家的吐槽很快做出了回应。大多情况下，外界对数据的吐槽，国家统计局一般不会回应。能够迅速回应社会的关切，这的确是值得点赞的进步。
根据国家统计局信息景气中心副主任潘建成的说法，“当一组数据的差距特别大，尤其是特别高的那部分数据比较多的时候，中位数和平均数的差距就会拉大，但不是‘被平均’这个概念，中位数和平均数是两个不同的代表平均水平的数据，只不过说，你要如何去理解。目前发布的40.8平方米的平均数是那种算术的平均数，而人们一般感觉上更能接受的是中位数。”因此，潘建成强调，这个数字“不存在是被平均的问题，对此，要理性去分析”。潘建成在回应中还谈到了中位数和平均数各自的价值，以及40.8平米这个数据是如何取得的。
其实，除了我不同意潘建成先生在回应中否认40.8平米这个数据存在“被平均”的说法外，潘建成先生这次关于住房数据的回应，还是有很多价值的。40.8平米本来就是城乡住房面积的平均数，就是被平均了，否认“被平均”纯属此地无银。
但潘建成先生的回应有三点值得关注：
第一，他承认这个数据只能反应城乡居民总的居住情况，并不能更好的反应民生的改善程度，如果要体现民生的改善程度，最好用中位数，中位数反应的是真正的不受两头影响的“大数据”；
第二，40.8平米是这个数据是抽样数据，样本数有16万户，而且是城乡居民一起的平均，城镇居民的居住建筑面积是36.6平，而农村是45.8平；
第三，由于城市和区域的差异，不同的人对这个数据的感受是不一样的，大城市的人均居住面积要小一点，而三四线，包括县城的居住面积要大一点。
当然，外界的吐槽再次反应了房价统计数据上存在的问题。人均居住建筑面积40.8平米这个数据，最起码有这么几个问题：
第一，这是一个抽样数据，其实我们更期待，笔者也一直在呼吁，国家统计局和住建部开展一次全国住房情况的普查，调查清楚中国住房存量的基本面，每个城市究竟有多少房子，这是我们正确认识中国房地产的前提，也是房地产政策能够科学的前提；
第二，这是一个简单的算数平均数，而不是一个更能科学反应居民居住面积状况的中位数。潘建成先生既然承认“中位数”更好，但16万户抽样的中位数，他在回应的时候也没有公开。为什么没有公开？其实他的回应里有答案，“这数字把16万从高到低一直排下来，那么排到最中间的，第8万个人，这个人的居住面积是多少？这个就是中位数，当人们的居住面积差异很大的时候，这个中位数一般会低于平均数，甚至会远低于平均数”，为什么不公开中位数，因为抽样的实际中位数要比平均数低很多，而且，住房面积差异很大，有些人拥有很多房子，而有些人没房子，这其实再次印证了“被平均”是事实；
第三，这是一个“城乡”平均数，城市的，农村的，综合在一起，其实这种综合一是没意义，而是容易误导。把农村住房和城市住房搞一起平均，毫无价值。按照这个平均法，随着城镇化推进，大量的农村人口进入城市，这个平均数未来甚至可能下降。因为农村的居住建筑面积远高于城市。
特别是，大家一定要弄清楚，这是一个“建筑面积”，而不是真正的使用面积。建筑面积中含有公摊数，需要除去公摊折合成使用面积。也就是说，如果按照使用面积，这个数据还要打折。也就是说，实际的使用面积应该是低于40.8平米这个数据的。
问题恰好在这里。和大多数人的看法不同，我不认为这个数据被高估，我的观点是，不管统计局用任何数据，这个数据都可能被低估了。为什么：
第一，大量的小产权房不可能被统计在内，小产权房在合法化之前，是不会被纳入总体数据的。全国的小产权房有多少？各种差距很多的数据，但我比较认可的数据是60到70亿平；
第二，一些特殊的房子也没有被统计在内。最特殊的，可以忽略不计，但军队这么多年盖的住宅，以及一些中央部委等部门的住宅，尽管居住者大多没有产权，但仍然属于现有的住宅，这部分的数据究竟有多少，暂时还难以评估，但数字应该不会小。
也就是说，按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积，2016年全国城镇人口是7.9289亿，那么，城镇住房建筑总量超过了290亿平，如果再加上60到70亿平的小产权房，以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产，中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平，按照400亿平，城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平，而不是36.6%，如果按照80%的比率折成使用面积，全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。
40平米是什么概念？根据我在徐滇庆先生著作中查到的数据，2009年，美国人均居住面积是67平，英国是35.4平，法国35.2平，德国39.4平，意大利43平，荷兰40.8平，日本36.9平。
也就是说，中国人均居住面积除了低于美国，其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论，在人均居住面积超过35平后，房地产将迎来转折点，高速增长和房价高涨的阶段结束，房地产进入平稳发展期。
因此，中国房地产数据不仅仅存在“不平均”的问题，还存在总量被低估的问题，以及人均居住面积实际上已经达到了相当高的程度的水平。但是，由于缺乏普查的全面的数据，导致目前整个房地产的数据仍然存在很大的残缺，简单的平均一方面掩盖了居住分配严重不均的情况，也误导了中国房地产政策的取向。
中国房地产其实早已经进入到了下半场，住房已经告别了绝对短缺的阶段，下半场最关注的已经不是总量问题，而是结构问题，而是居住的公平问题。不能把姚明和潘长江放到一起平均，我们更反对马云混到人民群众中来搞平均，提高我们的“幸福感”。
很遗憾地是，由于我们房地产数据的质量问题，这些比平均数更重要的议题，在今天官方的数据中是不可能解读不出来的。
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